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　　“剛才在等發(fā)布會(huì)時(shí)，坐著刷新聞，發(fā)現(xiàn)有媒體寫(xiě)‘現(xiàn)場(chǎng)傳來(lái)摔杯子的聲音’。謠言就是這么傳出來(lái)的。”7月19日下午，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)聯(lián)合召開(kāi)發(fā)布會(huì)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在發(fā)布會(huì)上表示。

　　這是關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易的一次發(fā)布。此前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將價(jià)值632億元的文旅項(xiàng)目和酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)出，融創(chuàng)接手。富力的名字則在當(dāng)日剛剛被曝光，三方將簽署新的合作協(xié)議，富力據(jù)稱會(huì)接手其中的酒店部分。

　　但發(fā)布會(huì)出現(xiàn)了一段小插曲。按照原定計(jì)劃，三方發(fā)布會(huì)將在下午4：30正式召開(kāi)，但當(dāng)記者提前進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)后，工作人員提示需重新布置場(chǎng)地，發(fā)布會(huì)將推遲一個(gè)小時(shí)舉行，隨后清場(chǎng)。

　　這種罕見(jiàn)的舉動(dòng)引發(fā)了種種猜測(cè)。有媒體稱，三方的博弈仍然激烈，富力可能會(huì)臨時(shí)退出，有關(guān)富力的背景板據(jù)稱被撤下，甚至“貴賓室傳來(lái)摔杯子的聲音”。

　　但三方最終還是完成了這次簽約。按照最新的約定，萬(wàn)達(dá)的這兩部分資產(chǎn)以637.5億的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)前述十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，比此前的作價(jià)高出48%，融創(chuàng)同時(shí)還承擔(dān)其中的454億元貸款。富力則以199.06億元收購(gòu)77家城市酒店全部股權(quán)（比此前的資產(chǎn)包中多出一家），僅相當(dāng)于此前作價(jià)的六成。

　　且與此前的協(xié)議相比，萬(wàn)達(dá)取消了296億元給融創(chuàng)的委托貸款。

　　此次交易中各方的邏輯都十分清楚，王健林也將此次簽約描述成一筆“三贏”的交易。但考慮到融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)都曾有過(guò)失敗的合作案例，外界認(rèn)為，此次交易的前景如何，仍需謹(jǐn)慎看待。

　　富力的進(jìn)擊

　　這筆交易最早可追溯至7月10日，當(dāng)日融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)簽署了一則并購(gòu)協(xié)議，按照協(xié)議，融創(chuàng)將接手萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)，以及76個(gè)酒店項(xiàng)目，作價(jià)分別為295.75億元和335.95億元。這構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)史上最大的一筆交易。

　　根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)的公告，13個(gè)文化旅游項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約為5897萬(wàn)平方米。其中，自持面積約為924萬(wàn)平方米，可售面積約為4973萬(wàn)平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

　　76家城市酒店的總建筑面積合計(jì)約為324.9萬(wàn)平方米，總房間22920個(gè)。

　　上述資產(chǎn)包中的文旅項(xiàng)目位于省會(huì)城市、東部熱點(diǎn)城市和成熟旅游城市，且可售面積大，對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，并不會(huì)構(gòu)成太大壓力。孫宏斌還在現(xiàn)場(chǎng)重申了一個(gè)附加交易條款，即交易后的文旅項(xiàng)目保持品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理不變，萬(wàn)達(dá)仍保有這些項(xiàng)目的品牌，也是運(yùn)營(yíng)方。且按照此前的協(xié)議，融創(chuàng)需每年支付給萬(wàn)達(dá)一定的管理費(fèi)用。

　　相比之下，酒店項(xiàng)目沉淀資金量大、運(yùn)營(yíng)難度高，對(duì)于缺乏運(yùn)營(yíng)酒店的經(jīng)驗(yàn)，接手這部分資產(chǎn)顯得疑問(wèn)重重。

　　富力的出現(xiàn)，從某種程度上解決了這種疑問(wèn)，同時(shí)也對(duì)此次交易形成了關(guān)鍵影響。

　　富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉昨日表示，富力從2004年開(kāi)始投資建設(shè)高端酒店，先后跟萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、凱悅集團(tuán)、洲際集團(tuán)、希爾頓集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)等五大國(guó)際酒店品牌在國(guó)內(nèi)主要的城市和旅游區(qū)域，共同開(kāi)業(yè)了17家國(guó)際星級(jí)酒店。

　　富力還是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的高端品牌麗茲卡爾頓系列在亞洲區(qū)域最大的業(yè)主。

　　李思廉昨日表示，會(huì)“一如既往將旗下的每一家酒店都打造成城市的標(biāo)桿”。但外界分析認(rèn)為，資產(chǎn)包中的酒店項(xiàng)目，有相當(dāng)部分位于二三線城市，因此在外界看來(lái)，其對(duì)富力帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)壓力并不小。

　　這也被認(rèn)為是酒店資產(chǎn)最終折價(jià)轉(zhuǎn)讓的主要原因。而新聞發(fā)布會(huì)的罕見(jiàn)推遲是否與此有關(guān)？則不得而知。

　　誰(shuí)是贏家？

　　王健林在現(xiàn)場(chǎng)將這筆交易描述為“三贏”。按照他的說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)通過(guò)這次轉(zhuǎn)讓?zhuān)�大幅減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。“本次協(xié)議簽訂還標(biāo)志著，不僅萬(wàn)達(dá)商業(yè)已走上‘輕資產(chǎn)’品牌經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)文化旅游也走上‘輕資產(chǎn)’品牌經(jīng)營(yíng)之路。”

　　融創(chuàng)則獲得4800萬(wàn)平米、分布在一二線城市的低成本銷(xiāo)售物業(yè)，使融創(chuàng)財(cái)報(bào)合并收入和利潤(rùn)大漲。王健林認(rèn)為：“兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。”

　　對(duì)于富力來(lái)說(shuō)，接手77家酒店后，將持有超過(guò)100家酒店，成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。“富力通過(guò)一定財(cái)技，也可提高酒店收益率至理想水平。”

　　相比之下，李思廉和融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌則顯得相對(duì)低調(diào)。

　　李思廉對(duì)此次交易的評(píng)價(jià)為：“通過(guò)合作，富力將進(jìn)一步擴(kuò)展旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。”

　　孫宏斌的觀點(diǎn)則是，此次合作“能彌補(bǔ)我們?cè)谖幕�旅游產(chǎn)業(yè)和持有物業(yè)領(lǐng)域的短板，也是融創(chuàng)學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)”。

　　一位不愿具名的分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，綜合此次交易的前后不同細(xì)節(jié)，應(yīng)將萬(wàn)達(dá)視為最大的贏家。該人士認(rèn)為，在交易對(duì)手存有疑慮的情況下，仍然將這部分重資產(chǎn)成功轉(zhuǎn)出，是萬(wàn)達(dá)的成功之處。且在價(jià)格的斡旋中，資歷、威望更勝一籌的王健林，應(yīng)是扮演了協(xié)調(diào)者的角色。

　　王健林表示，此次交易后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)貸款加債券接近2000億，賬面現(xiàn)金共計(jì)約1700億，此外還有1300億銷(xiāo)售物業(yè)存貨。他透露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款，真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　該人士認(rèn)為，輕資產(chǎn)并不是萬(wàn)達(dá)此次交易的最大收獲，而是為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市掃清障礙。如果能夠脫掉房地產(chǎn)的“帽子”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市幾率將大大提高。

　　相比之下，酒店資產(chǎn)被視為資產(chǎn)包中相對(duì)“劣質(zhì)”的部分。富力雖然折價(jià)137億元受讓?zhuān)�但后續(xù)面臨的運(yùn)營(yíng)壓力仍然不容忽視。

　　融創(chuàng)則在此次交易中做出了明顯讓步，雖然文旅資產(chǎn)的價(jià)格比最初提高了48%之多，但按照可售面積粗略估算，即使加上450億的債務(wù)，其成本也不足每平方米2000元。

　　正如王健林所說(shuō)，即使“融創(chuàng)同意不收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店物業(yè)并增加收購(gòu)金額，整體交易還是劃算”。

　　此外還應(yīng)考慮到的是，融創(chuàng)可借此實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的迅速翻番。并甩掉了酒店資產(chǎn)的“包袱”。

　　但根據(jù)公開(kāi)資料，萬(wàn)達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目多在最近幾年間集中啟動(dòng)，因此后續(xù)需要的投資規(guī)模較為龐大。這不僅會(huì)給融創(chuàng)帶來(lái)較大的資金壓力，還將考驗(yàn)其運(yùn)營(yíng)能力。

　　未知因素

　　此次交易被視為中國(guó)房地產(chǎn)史上規(guī)模最大、條款最復(fù)雜的一筆。分析人士普遍認(rèn)為，盡管三方的邏輯都很明確，但仍然難以評(píng)估這筆交易的長(zhǎng)期影響。甚至交易最終能否成功，也需要時(shí)間驗(yàn)證。

　　融創(chuàng)并不缺少資金。孫宏斌表示，融創(chuàng)在上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億，截至2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金。在下半年，7月份回款會(huì)超過(guò)200億，其他月份回款都會(huì)超過(guò)300億元，全年將有超過(guò)3000億的銷(xiāo)售額，會(huì)有充足的現(xiàn)金流。

　　近些年，融創(chuàng)成為并購(gòu)市場(chǎng)的主角，并有大量的成功收購(gòu)案例。但考慮到融創(chuàng)仍然有失敗的記錄，市場(chǎng)對(duì)此次交易的前景仍然存有謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　2014年5月，融創(chuàng)擬以63億港幣的代價(jià)收購(gòu)綠城24.313%的股份，后者因調(diào)控降臨，債務(wù)問(wèn)題浮出水面。此后因各種因素最終擱淺。

　　2015年2月，融創(chuàng)擬以80億港元收購(gòu)陷入債務(wù)問(wèn)題的佳兆業(yè)，但到5月宣告放棄。

　　2016年9月開(kāi)始，融創(chuàng)大量買(mǎi)入金科股份(5.500, 0.14, 2.61%)的股票，目前已成為第二大股東，孫宏斌亦向媒體透露出謀求控制權(quán)的想法。但7月19日早間，金科緊急停牌，其實(shí)際控制人黃紅云澄清，“不會(huì)放棄對(duì)公司的控制權(quán)。”

　　萬(wàn)達(dá)也曾在2015年初與萬(wàn)科建立合作關(guān)系，雙方擬以聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行操作，并分食土地中的商業(yè)和住宅部分。但這次合作也很快擱淺。

　　“在很多大型合作中，起決定性影響的往往是一些意想不到的因素。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，某項(xiàng)關(guān)鍵條款的爭(zhēng)論，實(shí)際操作中意想不到的困難，外部環(huán)境突變，資金問(wèn)題，甚至合作者的性格都可能成為決定成敗的因素。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就該筆交易而言，由于尚有大量的細(xì)節(jié)需要處理，因此很難做出確定的評(píng)估，至于未來(lái)的走向如何，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。