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　　誠(chéng)然，去年以來(lái)，中央層面陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)苛的監(jiān)管措施，為規(guī)范銀行業(yè)各類表內(nèi)外融資亂象，房企資金面已經(jīng)收緊。2018年在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)，中央明確管住貨幣供給的總閘門，除了對(duì)銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理，提高對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范以外，對(duì)于基金、信托、債權(quán)發(fā)行等統(tǒng)統(tǒng)加強(qiáng)管理。

　　整個(gè)經(jīng)濟(jì)都處在降杠桿的過(guò)程中，除了傳統(tǒng)的融資手段，房企開發(fā)商會(huì)尋求怎樣的新型結(jié)構(gòu)性融資工具？而銀行與非銀金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)投資的偏好度又發(fā)生了哪些變化？本期特別報(bào)道基于對(duì)房地產(chǎn)融資的各類渠道進(jìn)行調(diào)查分析，預(yù)測(cè)2018年中國(guó)房地產(chǎn)金融的重要走勢(shì)。

　　附：2018 中國(guó)房地產(chǎn)投融資大趨勢(shì)調(diào)查

　　(注:本次調(diào)查面向銀行、房企、房地產(chǎn)私募基金、券商、信托、研究機(jī)構(gòu)等主要金融機(jī)構(gòu)人員，以企業(yè)高管、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)為調(diào)研對(duì)象，樣本數(shù)據(jù)超過(guò)300名，數(shù)據(jù)截至4月3日。)

　　喜憂參半，房企資金路漫漫

　　融資難成為房企共同的痛點(diǎn)？先看房企開發(fā)商怎么講。

　　在3月26日中國(guó)恒大的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，其董事局主席許家印回答了《中國(guó)房地產(chǎn)金融》關(guān)于融資環(huán)境趨緊的問(wèn)題，他表示：“房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增加，對(duì)于中小企業(yè)而言這是很嚴(yán)峻的，但對(duì)于大企業(yè)而言，這是并購(gòu)的好機(jī)會(huì)。銀行偏好穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的大企業(yè)，恒大從去年開始資金運(yùn)營(yíng)良好，融資成本降低了2-3個(gè)百分點(diǎn)。”

　　除了銀行借貸以外，去年恒大還多次發(fā)行了大額的優(yōu)先票據(jù)；又對(duì)2018-2020年到期的舊票據(jù)進(jìn)行了要約交換，推遲償還時(shí)間。同時(shí)，通過(guò)三輪站投，恒大引入包括中信、中融、深業(yè)等央企與金融機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者，完成了國(guó)內(nèi)房企史上最大規(guī)模約1300億元的股權(quán)融資，有效降低了企業(yè)的凈負(fù)債率。

　　碧桂園方面，截至2017年末，集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本降低至5.22%，達(dá)到近年最低水平。同樣，碧桂園2017年現(xiàn)金及銀行存款為1484億元，現(xiàn)金短債比2.17，另有約2485.1億元的銀行授信額度尚未使用，營(yíng)運(yùn)資本充裕。

　　但也并非毫無(wú)擔(dān)憂。碧桂園近5年來(lái)，長(zhǎng)短債比持續(xù)下降，在房企越來(lái)越難獲得長(zhǎng)期借貸的環(huán)境下，短期償債壓力提升，今年的業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上碧桂園不設(shè)銷量目標(biāo)，也許正是其憂慮的體現(xiàn)。

　　新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也在其個(gè)人微信公眾號(hào)上發(fā)布了名為《50強(qiáng)成為房企融資新門檻》的文章。顯然，無(wú)論是在內(nèi)地的信貸融資、發(fā)行公司債，還是在境外發(fā)行美元債，大型房企的融資能力相對(duì)強(qiáng)很多。發(fā)展境遇的不同，也造成了大量的行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　對(duì)此，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為：“大浪淘沙，經(jīng)過(guò)這一段時(shí)間政策和市場(chǎng)的考驗(yàn)，一些擁有優(yōu)質(zhì)品牌背書、成熟全面融資渠道的品牌房企將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。”

　　“大魚吃小魚”的局面會(huì)進(jìn)一步加劇。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年全年品牌房企中TOP10的房企集中度（銷售金額）達(dá)24.1%，相較于2016年上升了5.8%。而Top100的品牌房企集中度更是大幅上漲了10.7%，達(dá)到55.55%，首次超過(guò)一半。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則建議，房企應(yīng)該采取更為靈活多元的融資方式應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。“金融管控從緊的趨勢(shì)很明顯，但實(shí)際上各類偏好度是不一樣的。對(duì)于銀行信貸來(lái)說(shuō)，在對(duì)大開發(fā)商的項(xiàng)目支持方面，其實(shí)力度是沒有變化的。中小企業(yè)壓力較大，但也出現(xiàn)了一些新的現(xiàn)象，比如說(shuō)部分小城市的小房企，拿地很積極，在于其有博一把的心態(tài)，否則地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)就會(huì)受到限制。所以大趨勢(shì)是可以看出，生存的機(jī)會(huì)壓縮，但部分房企轉(zhuǎn)變思路還是有機(jī)會(huì)的。”

　　融資渠道多元化

　　銀行貸款作為房企最傳統(tǒng)的融資方式，在這兩年里也發(fā)生了變化，房企對(duì)開發(fā)貸的依賴程度下降，開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。而放貸門檻則趨嚴(yán)，房企取得開發(fā)貸前必須取得四證，且不得用于購(gòu)置土地，因此房企在開發(fā)最初期需通過(guò)其他渠道籌集資金。

　　不僅針對(duì)房企，面向個(gè)人的，監(jiān)管層面更是打出一套組合拳，直接打擊了利用綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等多渠道資金用于購(gòu)房的市場(chǎng)亂象。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前北京（樓盤）地區(qū)四大行首套房貸款利率最低上浮5%；廣州（樓盤）、深圳（樓盤）四大行首套房利率上浮10%，廣州、上海（樓盤）、北京部分股份制行上浮20%。今年以來(lái)，銀監(jiān)部門甚至針對(duì)違規(guī)輸血樓市對(duì)商業(yè)銀行已開出10張罰單。部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

　　信托業(yè)也不得放松。結(jié)合銀監(jiān)會(huì)此前下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，明確商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域�？梢灶A(yù)見，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎，整頓信托業(yè)將成為銀監(jiān)會(huì)的工作重點(diǎn)。

　　更多元的融資渠道正在被挖掘。

　　尋求海外融資是其中之一，瑞安房地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)以及雅居樂(lè)與近期發(fā)行的票據(jù)及優(yōu)先永續(xù)證券尋求海外資金，年利息均在6.5%-7.0%之間，遠(yuǎn)高于去年同期4.2%-5.5%之間。

　　房地產(chǎn)私募基金也表現(xiàn)亮眼，尤其是國(guó)內(nèi)房企對(duì)資金的極度渴望，引來(lái)國(guó)際私募基金的重點(diǎn)關(guān)注。世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布最新報(bào)告稱，未來(lái)三年中國(guó)有望吸收來(lái)自亞太房地產(chǎn)私募基金的140億美元資金，成為私募基金最大投資目的地。

　　在此次調(diào)查中，關(guān)于“房企融資會(huì)向哪些渠道傾斜”，股權(quán)融資也成為熱門的選擇之一。過(guò)去多年，房地產(chǎn)行業(yè)融資始終以債權(quán)融資為主，盡管有信托、私募等形式，但往往淪為通道，“明股實(shí)債”現(xiàn)象十分普遍。如今，股權(quán)融資的盛行或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無(wú)奈”。

　　資產(chǎn)證券化趨熱

　　隨著融資難度加大，市場(chǎng)參與者亟于尋求新的融資渠道。受此推動(dòng)，房地產(chǎn)證券化正迎來(lái)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。

　　2017年，多個(gè)住房租賃資產(chǎn)通過(guò)CMBS、ABN、類REITs等形式實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化。2018年注定是資產(chǎn)證券化大發(fā)展的一年，尤其是在住房租賃市場(chǎng)。

　　多位證券化操盤手曾向媒體透露：“以前，都是我們?cè)谙朐趺春偷禺a(chǎn)公司建立聯(lián)系，現(xiàn)在變成了一堆地產(chǎn)公司主動(dòng)找到我們。”

　　目前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要操作模式包括“類REITs”（住房租賃、商業(yè)物業(yè)）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運(yùn)營(yíng)收益權(quán)ABS、物業(yè)費(fèi)ABS和購(gòu)房尾款A(yù)BS等類型。

　　其實(shí)不只是租賃，隨著房地產(chǎn)從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營(yíng)，各類房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化受到監(jiān)管的鼓勵(lì)和金融機(jī)構(gòu)的青睞。2017年以來(lái)，已有多家房企和物業(yè)持有機(jī)構(gòu)將商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物流地產(chǎn)等進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

　　民生證券研究報(bào)告稱，雖然2018年房企融資趨緊將會(huì)延續(xù)，融資成本繼續(xù)提高，但政策會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展，預(yù)計(jì)資產(chǎn)證券化將是2018年最大亮點(diǎn)。

　　從2017年10月，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs——“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)(600048,股吧)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所審議通過(guò)，發(fā)行規(guī)模50億元。到12月，中國(guó)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓類REITs在深交所掛牌。還有萬(wàn)科印力、保利地產(chǎn)已相繼設(shè)立商業(yè)物業(yè)CMBS；上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）完成發(fā)行。如此多的項(xiàng)目都在迅速推進(jìn)著資產(chǎn)證券化在國(guó)內(nèi)的成熟發(fā)展，中國(guó)迎來(lái)真正的REITs也變得指日可待。

　　去年年底，工商銀行(601398,股吧)北京分行也宣布未來(lái)五年為北京住房租賃市場(chǎng)參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。由此可見，資產(chǎn)證券化將成為2018年房企融資的一大重要手段。

　　新興領(lǐng)域?qū)で笞儸F(xiàn)

　　融資渠道收緊后，房企還將尋求更多流通能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)進(jìn)入市場(chǎng)，尋求變現(xiàn)。2018年的房企投資新風(fēng)口在哪？在《中國(guó)房地產(chǎn)金融》進(jìn)行的“2018中國(guó)房地產(chǎn)金融大趨勢(shì)”調(diào)查中，聯(lián)合辦公、數(shù)據(jù)中心、城市更新、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)都榜上有名，而被投票最多的仍是長(zhǎng)租公寓這一領(lǐng)域。

　　以龍頭房企為例，社區(qū)服務(wù)與物業(yè)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)被提上議程，成為新的發(fā)展亮點(diǎn)。碧桂園繼續(xù)對(duì)分拆的物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股上市；同時(shí)與金融機(jī)構(gòu)合作，在一二線城市發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。2017年碧桂園正式推出BIG+碧家國(guó)際社區(qū)，宣布3年內(nèi)建100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。今年2月，住房租賃REITs也正式獲批，成為國(guó)內(nèi)首單百億規(guī)模的REITs產(chǎn)品。

　　從主體分化來(lái)看，大型房企產(chǎn)品線完整，城市布局合理，在建可售儲(chǔ)備充裕，若把多種業(yè)態(tài)與開發(fā)階段進(jìn)行細(xì)拆，結(jié)合現(xiàn)金流特點(diǎn)，對(duì)應(yīng)進(jìn)行不同的融資渠道，這是可行的。不同項(xiàng)目對(duì)應(yīng)不同資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目交叉支持，最大化利潤(rùn)率，利于調(diào)節(jié)負(fù)債結(jié)構(gòu)，充實(shí)資本盈余。

　　至于辦公樓市場(chǎng)，作為近年來(lái)的行業(yè)熱點(diǎn)，在我們的調(diào)查采訪中，也被多位業(yè)內(nèi)專家提及看好。目前一線城市的新興區(qū)域依舊表現(xiàn)活躍，國(guó)內(nèi)二三線城市升級(jí)需求顯著，也值得關(guān)注。

　　零售物業(yè)領(lǐng)域上奢侈品市場(chǎng)持續(xù)回暖，國(guó)際輕奢品牌也將繼續(xù)在中國(guó)市場(chǎng)選擇性擴(kuò)張。隨著“新零售”的新概念迅速流行與發(fā)酵，電商從線上向線下拓展，相信未來(lái)零售地產(chǎn)也會(huì)迎來(lái)新的突破，“線上+線下+物流”模式的租賃需求活躍。

　　總體而言，正如易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在此次采訪中，針對(duì)未來(lái)投資方向所說(shuō)的，其實(shí)未來(lái)主要關(guān)注兩個(gè)領(lǐng)域——

　　第一是存量市場(chǎng)的投資，第二是復(fù)合型地產(chǎn)的投資。這兩個(gè)是開發(fā)企業(yè)投資的重點(diǎn)內(nèi)容。類似領(lǐng)域也會(huì)形成各類投資新風(fēng)口或新機(jī)會(huì)。

　　在今年的兩會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝明確表示：“我國(guó)的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。”緊隨中央的政策指導(dǎo)，我們也期待接下來(lái)，2018年中國(guó)房地產(chǎn)金融的大風(fēng)是一陣和煦春風(fēng)。

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