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俠客島：誰推高了三四線城市的房?jī)r(jià)？

日期：2018-07-02 14:10:12   來源：   點(diǎn)擊：
　　中國(guó)奧園、雅居樂、新城發(fā)展控股跌超6%，中國(guó)建材跌近6%，融創(chuàng)中國(guó)跌4.81%，中國(guó)恒大2.73%。

　　地產(chǎn)股為何集體暴跌？

　　一則有關(guān)棚改的消息是關(guān)鍵：

　　棚改項(xiàng)目審批權(quán)收回至國(guó)開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。

　　那么，棚改項(xiàng)目審批權(quán)的上交同房地產(chǎn)有何關(guān)系？是否真如市場(chǎng)傳言，棚改貨幣化安置推高了三四線城市房?jī)r(jià)？三四線城市房?jī)r(jià)還有沒有春天？

　　這件事情有嚼頭，要好好琢磨琢磨。
　　
　　實(shí)例

　　說一千道一萬，當(dāng)事人現(xiàn)身說法最真實(shí)。先來看一則某地產(chǎn)公司在某中部三線城市2017年初的廣告。

　　“今年市定目標(biāo)任務(wù)是3.04萬戶，征收房屋430萬㎡，計(jì)劃投資265.17億元，動(dòng)遷15萬人！什么？感覺3.04萬戶、15萬人只是個(gè)數(shù)字，和自己沒什么關(guān)系？那咱們拿去年的事實(shí)說說話。2016年棚改推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存7000余套。

　　對(duì)！就是這個(gè)數(shù)字！是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍？是不是感覺房?jī)r(jià)又會(huì)變動(dòng)？貼心的我勸你哈，買房莫要猶豫觀望，看準(zhǔn)了買了就ok！”

　　順便備注一下，這座2017年棚改就動(dòng)遷15萬人的中部城市，城區(qū)人口數(shù)量只有100萬多一點(diǎn)。

　　不消多說，棚改之于當(dāng)?shù)貥鞘械囊饬x已然明了。

　　故事可以從2014年說起。

　　該城市一位居民告訴【經(jīng)濟(jì)ke】，三四年前，這座傍水而居的城市房?jī)r(jià)只有三四千，人均月工資也是這水平，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不著急買，房?jī)r(jià)有一陣子還下降。”

　　房地產(chǎn)庫存高企，土地就賣不出去，依賴土地財(cái)政的地方政府想必急壞了。有多急呢？

　　一個(gè)故事可以證明。

　　去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經(jīng)濟(jì)ke】：“負(fù)債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老板（指縣委書記、縣長(zhǎng)）都快急死了。

　　縣里面除了醫(yī)院沒有抵押，其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價(jià)格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。

　　這并非某一個(gè)城市的難題，而是全國(guó)普遍現(xiàn)象。

 

【經(jīng)濟(jì)ke】誰推高了三四線城市的房?jī)r(jià)？
撬動(dòng)

 

　　怎么辦？

　　必須把手頭的存貨清倉，接著再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是，誰來掏錢買單？靠當(dāng)?shù)鼐用窦依锟商筒怀龈嗟腻X。那么，錢從哪里來？誰來撬動(dòng)這個(gè)支點(diǎn)？

　　棚改貨幣化安置的定向?qū)捤桑≒SL）如期而至。

　　2015年，國(guó)務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)樨泿呕仓茫?/strong>也就說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子。

　　恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為棚改是一石三鳥之計(jì)：“棚戶區(qū)改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創(chuàng)造住房需求、拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，是未來 5 年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一”。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任毫不諱言：“棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫存。”

　　從此前的實(shí)物安置改為貨幣化安置是其中關(guān)鍵，而PSL又是核心環(huán)節(jié)，并被不少地方政府視為如意法寶，放大到極致。

　　具體怎么操作呢？還是以上述的中部城市為例，政府規(guī)劃一批棚改項(xiàng)目，向政策性銀行申請(qǐng)專項(xiàng)貸款，國(guó)開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，棚改拆遷戶拿著拆遷款，歡天喜地買新房去，比如上述所說的做廣告的大公司。

　　這里說的政策性銀行主要就是國(guó)開行。公開數(shù)據(jù)：截止2017年末，國(guó)開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。在回應(yīng)幾天前的消息時(shí)，國(guó)開行說截至5月末，今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。

　　占比有多大呢？住建部副部長(zhǎng)陸克華曾透露，2016年全國(guó)棚改貨幣化安置比例達(dá)48.5%，比2015年提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)。另有數(shù)據(jù)：2017年我國(guó)各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達(dá)60%。

　　三年棚改計(jì)劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。

 

【經(jīng)濟(jì)ke】誰推高了三四線城市的房?jī)r(jià)？
　　效果

 

　　效果如何？

　　僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場(chǎng)上購房2.5億平方米。當(dāng)年全國(guó)住宅銷售面積13.75億平方米。再算算，這2.5億平方米主要集中于三四線城市，其效果就更加可觀了。

　　如此大手筆，庫存被快速消化，甚至不得不加快供地。

　　5月初，【經(jīng)濟(jì)ke】拿到一份《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽（樓盤）城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個(gè)月，株洲（樓盤）茶陵縣僅1.4個(gè)月！什么意思？按照當(dāng)時(shí)的銷售進(jìn)度，茶陵縣1.4個(gè)月后就沒有房子賣了。

　　無獨(dú)有偶，湖北省住建廳今年6月4日也發(fā)文警示住房庫存消化周期不足6個(gè)月的城市做好工作，遏制投機(jī)炒作。如今，宜昌（樓盤）、徐州（樓盤）、西雙版納等城市都已加入限購的行列。

　　當(dāng)然，此時(shí)的地價(jià)已非吳下阿蒙。在湖南衡陽，2017年商住用地出讓最高單價(jià)突破756萬元/畝。2014年12月，當(dāng)?shù)赝恋刈罡邌蝺r(jià)是261.4萬元/畝，三年近三倍漲幅，飆升幅度之大，讓人瞠目。

　　面粉貴了，面包自然跟漲。2014年，衡陽住房均價(jià)為3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡陽最貴地塊的樓面價(jià)已達(dá)3700多，房?jī)r(jià)超7000元/平方米是常態(tài)，八九千也不稀奇。

　　原本為房子太多賣不動(dòng)而發(fā)愁的那個(gè)中部小城，房?jī)r(jià)也昂首挺進(jìn)“萬元戶”行列。

　　不過，這里有個(gè)小疑惑。按照定義，城市棚戶區(qū)是指在城市規(guī)劃區(qū)集中連片簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋密度大、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋、房屋年限長(zhǎng)、功能不全、安全隱患突出的區(qū)域，包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)、墾區(qū)危舊房等，后來棚改還擴(kuò)展到了集體土地上的城中村改造。

　　棚戶區(qū)是歷史欠賬，也是城市傷疤。

　　從2008-2016年，全國(guó)棚改已累計(jì)使8000多萬住房困難群眾“出棚進(jìn)樓”，相當(dāng)于德國(guó)的總?cè)丝�。這無疑是偉大的民心工程。

　　快速推進(jìn)后，一位開發(fā)商人士直接告訴【經(jīng)濟(jì)ke】，“這么多年，城市化建設(shè)非�？�，城市棚戶區(qū)其實(shí)在迅速減少，一二線城市的棚戶區(qū)已經(jīng)不多了。”

　　棚戶區(qū)不夠用怎么辦？西部某市經(jīng)信委的一位處級(jí)干部說，放著這么好的政策不用不可能，沒有條件，創(chuàng)造條件也要上。

　　于是，棚改這本民心工程的真經(jīng)到了某些地方就念歪了。比如，有網(wǎng)友爆料，2016年，江西九江（樓盤）某區(qū)38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進(jìn)行“棚戶區(qū)改造”。

　　可以肯定，這并非孤例。

 

【經(jīng)濟(jì)ke】誰推高了三四線城市的房?jī)r(jià)？
　　淡出

 

　　不過，怪象出現(xiàn)，卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的征兆。

　　2017年政府工作報(bào)告指出，支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產(chǎn)去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結(jié)構(gòu)均有看頭，倒推解讀，去庫存目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要，接下來亟待處理的是房?jī)r(jià)高企帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　尹中立也撰文稱，三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅居前的三四線城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。

　　上述中部城市住建局今年4月稱，當(dāng)?shù)?018年比2017年的棚改計(jì)劃小些。2017年棚改計(jì)劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)30440戶，2018年棚改計(jì)劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)13448戶。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所經(jīng)濟(jì)發(fā)展室主任徐奇淵測(cè)算：2018年2季度PSL增量與去年同期相比，增速幾乎為0。

　　連鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不放過的房企們或許確實(shí)到了回撤的時(shí)候。至于被斷糧的三四線城市房?jī)r(jià)，且行且看。

【經(jīng)濟(jì)ke】誰推高了三四線城市的房?jī)r(jià)？
 
 

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